住宅ローンを組むとき、ほとんどの方が「信用保証会社」を使われていると思います。

信用保証会社を使うと、連帯保証人の必要がなくなり、万が一ローンの返済不能になっても信用保証会社が返済してくれると思っている人がいますが、その理解は大きな間違いです。

融資窓口

信用保証会社が保証をするのは、借入れした金融機関に対してであり、借り主に対しては保証してくれません

借り主が一定期間(約6ヶ月)返済できなくなると、信用保証会社は借り先である金融機関に対して一括して返済(代位弁済)します。

ここまではとても良いシステムなのですが、信用保証会社はローン残金を請求する権利(求償権)を金融機関からしっかり引き継ぎ、借り主に対して請求をしてくるのです。

つまり、高い保証料を払っているにもかかわらず、保証は金融機関に対してであり、借り主に対してはしっかり取り立てをしますという仕組みなのです。

住宅ローンの信用保証料は、保証期間と個人の条件により違いますが、2500万円の35年の場合で60万円~200万円という高額な料金です。

その保証料金を借り主側が払っているのに、借り主に対しては一切保証せず、金融機関に対して保証しているのです。

車の任意保険や生命保険なら、かけた本人に対して保証してくれるのですが、保証先は借りている金融機関って・・ほんとは、おかしな話しですね。

取り立てできなければ裁判競売に

金融機関に一括で払った後、信用保証会社は借り主と返済について面談し、返済や競売について話しあいます。

返済に対して前向きな話しができれば、具体的な返済方法が決められ、以後その条件での支払いを続けます

返済が不可能だったり話合いに応じなけれれば、保証協会は裁判所に競売するための申請をします。

実は、競売で家を売るという方法は、保証会社にも借り主も、あまりいい方法ではなく信用保証協会でもあまりやりたくないのです。

というのは、競売するとかなり低い金額(市場価格の5,6割程度)で売られてしまうので、回収金額が少なくなってしまうためです。

住宅金融機関は任意売却をオススメ

最近、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)では、住宅ローンを支払えない人に対して競売ではなく、任意売却することをススメています。

というのは、不動産屋を通じて「任意売却」で家を売れば、市場価格に近い高い金額で売れるので、貸主である金融機関にも借り主にとっても得になるからです。

住宅金融支援機構のホームjページには以下のようなメセージが掲載されています。

融資住宅等の任意売却     2014年4月1日現在
機構におきましては、返済の継続が困難となり、お客さまのご事情からやむなく返済継続を断念せざるを得ない場合には、融資住宅等の任意売却をすることで残債務を圧縮していただくこともご検討いただいています。
任意売却は、不動産競売のように法的手続による強制的な物件処分ではないため、お客さまはもとより、仲介業者のみなさまにも円滑な任意売却の実施に向けてのご協力が必要となります。
任意売却手続の概要につきましては、以下のとおりです。
なお、具体的な手続につきましては、ご返済中の金融機関または機構支店までお問い合わせください。

住宅金融支援機構 ホームページ
http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/baikyaku.html

また、住宅金融支援機構では、任意売却を勧める理由として、次のような点をあげています。

任意売却をお勧めする理由
1.通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待され、お客さまの負債の縮減につながります。

2.任意売却パンフレットに定める手続にご協力いただける場合、お客さまの状況により売却代金から転居費用の一部を控除してお渡しできる場合があり、また、お客さまの残債務の状況等により延滞損害金減額のご相談に応じられる場合があります。

3.裁判所による手続である競売と比べると、ご自宅の引渡時期についての調整がしやすく、ご自宅退去後の生活設計が立てやすくなります。

住宅金融支援機構 ホームページ
http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/baikyaku.html

任意売却は、競売の手続きが進んでいても最終入札されるまでは、対応することができます。

返済にお困りの方は、なるべく早い段階に専門家に相談してみてください。

任意売却 競売版

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